В результате мы получили ситуацию, при которой размер ежемесячного платежа в случае льготной ипотеки будет не ниже аналогичного значения, если бы процентные ставки по ипотеке полностью соответствовали рыночным, но не было бы такого бурного роста цены квадратного метра
В этот период начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. Осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости
Отчасти это поможет смягчить падение, но рынок будет месяца 3–4 привыкать к новым параметрам. Мы прогнозируем спад рынка на 25–30% до конца года
Учитывая то, что льготные программы обеспечивали гарантированный сбыт жилья девелоперами, но ежемесячные платежи заемщиков не снижались, отмена льготной программы — это горькая пилюля для болеющей жилищной сферы
На поверхности — деформация и перегрев рынка жилья. Только за последние 3–4 года стоимость квадратного метра в строящемся жилье выросла в 2 раза в номинальном выражении в рублях. Основная причина — неумелое управление льготными программами
При растущих инфляционных ожиданиях и неизменных уровнях номинальных ставок такие программы становятся более привлекательными для заемщиков
Почему льготная ипотека с самого начала не была одноразовой? Ее сформулировали так, что человек мог брать несколько кредитов на льготных условиях. Это естественным образом спровоцировало инвестиционный спрос. В результате получился такой переток спроса в первичку, отрыв стоимости новостроек от стоимости аналогичных объектов на вторичном рынке. Это нелепость, когда готовый дом стоит дешевле, чем строящийся
По итогам июня продажи ипотеки в России могут составить 780 млрд рублей, увеличившись более чем на 45% к маю текущего года и почти на четверть к июню прошлого года
В отличие от 2022 г., когда на фоне паники в связи с СВО и мобилизацией многие уезжали из страны и срочно продавали квартиры, сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду
Одни имеют потребности, но не имеют возможностей, другие имеют возможности, но не имеют потребностей
Люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки по кредиту
В нынешних условиях снижение цен возможно только при глубоком (на 30-50% от обычного уровня активности дольщиков) и долгосрочном (от четырех-шести месяцев и дольше) снижении спроса
Если пофантазировать о возможных сценариях снижения цен, то не исключена ситуация 2008-2009 годов, когда застройщик вывел в Марфино целый микрорайон по цене раза в два ниже рынка, собрал весь спрос и практически дал рынку новый импульс
Сперва застройщики вместе с банками-партнерами будут пытаться стимулировать спрос с помощью субсидированной ипотеки, «зашитой» в стоимость метра, но этот ресурс небезграничен, да и ЦБ очень не любит такие «схематозы» и будет с ними бороться ... Поэтому цены, особенно в новых проектах, все-таки придется снижать, чтобы наполнить эскроу и уменьшить ставку по проектному финансированию
Полноценное снижение цен означает полное отчаяние и желание девелоперов просто закончить проект и завершить работу ... В такое настроение их может привести введение жестких государственных требований к классности, а также нормативов стоимости квадратного метра, который будет определяться по регионам
Цены будут снижены лишь тогда, когда архитектура будет проще, дворы — меньше, отделка — хуже, а дома — выше и шире ... Произойдет ли это в связи с волевым решением правительства на формирование предельных цен или в связи с запросом покупателей на более дешевое жилье — покажет время
Застройщики могут пойти на снижение цен, если банки начнут испытывать дефицит средств для проектного финансирования, и для них станет критично важным наполнение счетов эскроу ... В этом случае банки могут повысить мотивацию застройщиков к наполнению счетов эскроу
Фактор, который мог бы способствовать снижению цен на квадратный метр — это фиксация стоимости строительных материалов ... А вот ограничение и сдерживание цен со стороны регулятора мне не представляются реалистичными
Застройщики всегда ориентируются на регуляторные меры поддержки, и если на рынке недвижимости произойдет падение спроса без реакции со стороны правительства или банков, это станет сигналом для снижения цен
Законодательное ограничение стоимости жилья нуждается в тщательном рассмотрении с точки зрения последствий для компаний и в целом отрасли, поскольку это уже выходит за рамки рыночной экономики